房地產(chǎn)行業(yè)又迎來了一次歷史性的定調(diào)。

       正在進(jìn)行中的全國兩會(huì)，首次將“穩(wěn)住樓市”寫入《政府工作報(bào)告》總體要求。其中用了專門篇幅闡述房地產(chǎn)各項(xiàng)舉措，更是明確提出：“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

       其實(shí)，2024年9月，中央政治局會(huì)議就首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”；三個(gè)月后又明確表態(tài)要“穩(wěn)住樓市股市”，緊跟著召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，2025年要推動(dòng)“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

       可以看出，該定調(diào)表明中央對于“穩(wěn)樓市”的決心：頹勢不止則政策不止。

       經(jīng)歷了一輪慘烈的大逃殺后，房地產(chǎn)市場正剜去腐肉，重獲生機(jī)。許多暴雷的地產(chǎn)企業(yè)被掃進(jìn)歷史塵埃，成為中國經(jīng)濟(jì)大轉(zhuǎn)折的歷史注腳。

       如今在密集的政策組合拳支撐下，房地產(chǎn)市場頻現(xiàn)積極的一面。放眼2025年，至少不應(yīng)再過度悲觀。

       加碼

       樓市、股市堪稱中國居民兩大財(cái)富資產(chǎn)池。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，因其龐大的規(guī)模，顯著的金融屬性，以及牽扯綿長的產(chǎn)業(yè)鏈和民生福祉，更是中國經(jīng)濟(jì)的支柱。

       當(dāng)前，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變，貿(mào)易壁壘和關(guān)稅隱憂擾動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，重新激活房地產(chǎn)這一經(jīng)濟(jì)引擎，至關(guān)重要。從“持續(xù)用力”四個(gè)字中，就可以看出決策層對穩(wěn)樓市的決心。

       如果說，2024年是房地產(chǎn)行業(yè)筑底之年；那么，2025 年就是企穩(wěn)甚至轉(zhuǎn)折之年。

       當(dāng)某個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于下行周期，放任自流有可能會(huì)危及根本。宏觀調(diào)控是市場經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵組成部分，是維系產(chǎn)業(yè)發(fā)展與安全所必須的抓手。對于重周期的房地產(chǎn)行業(yè)來說尤其如此。

       過去一年，穩(wěn)樓市政策不斷加碼，成為了筑牢樓市底部的壓艙石。

       先是，去年4月30日召開的中央政治局會(huì)議為樓市去庫存定下了大方向。

       緊接著，5月17日，兩次重磅會(huì)議召開。隨后，央行發(fā)布通知，調(diào)降住房貸款最低首付款比例、商貸和公積金貸款利率，被稱作“517新政”。

       “517”新政，預(yù)示著政策基調(diào)由紓困走向刺激。

       進(jìn)入9月份，中國迎來新一輪經(jīng)濟(jì)刺激方案，股市、樓市為之一振。

       降準(zhǔn)、降息、下調(diào)存量房貸利率、統(tǒng)一房貸首付比例等政策悉數(shù)出臺。兩日后，中央政治局會(huì)議首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，甚至對商品房增量的表態(tài)從“優(yōu)化”調(diào)整為“嚴(yán)控”，并將“嚴(yán)控增量”放在“優(yōu)化存量”之前，相當(dāng)于一場供給側(cè)改革。

       此后，頂層政策一手取消限購、限售、限價(jià)、普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)降低貸款利率、首付比例和各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；一手增加100萬套城中村改造和危舊房改造，增加信貸規(guī)模，引入活水。

       在此之前，限售限購一直被認(rèn)為是房地產(chǎn)“非市場化”的阻塞點(diǎn)，各地因城施策調(diào)整政策，不僅有助于打通房地產(chǎn)堵點(diǎn)，更能有效滿足此前被壓抑的住房購買需求。

       旋即，上海、廣州、深圳相繼宣布對新購政策進(jìn)行松綁。甚至，北京也罕見地出現(xiàn)了相應(yīng)的放松。

       狂飆突進(jìn)多年，房地產(chǎn)供需失衡是當(dāng)前最大的癥結(jié)，這是最需要注意的核心點(diǎn)。2024年末，全國商品房庫存量高達(dá)75327萬㎡，創(chuàng)下歷史新高，而住宅新開工面積即便已經(jīng)打骨折，去年還有53660萬㎡。

       去庫存頑疾不除，供需平衡始終難以實(shí)現(xiàn)。

       為此，中央和地方出臺政策，鼓勵(lì)國資下場收儲，并推出3000億元的保障性住房再貸款，目前看，多數(shù)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為保障房。

       河北、廣西等地已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，廣州則以廣州安居集團(tuán)為旗艦，下場盤活存量。這樣一來，既能解決去庫存難題，還能消除潛在爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，新建成的保障性住房還有利于引進(jìn)人才。

       信心堪比黃金。一系列政策組合拳打出后，市場預(yù)期被調(diào)動(dòng)起來，積極的信號正不斷涌現(xiàn)。

       回暖

       “房地產(chǎn)市場顯然‘超跌’了。”郁亮曾在2023年的中期業(yè)績會(huì)上作出這樣的判斷。

       在過去不久的2024年，房地產(chǎn)市場仍處于“超跌”態(tài)勢，核心數(shù)據(jù)依然不太樂觀。

       去年，房地產(chǎn)銷售規(guī)模跌破10萬億關(guān)口，僅有96750億元，相比2021年巔峰水平接近腰斬；銷售面積僅剩97385萬㎡，直接回到2009年的水準(zhǔn)。

       相對應(yīng)的，庫存面積升到歷史極值，住宅新開工面積僅剩53660萬㎡，相當(dāng)于2019年的三折，倒退回二十年前的水平。折算下來，全國人均面積僅約0.38㎡，僅有美國的一半。

       與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資動(dòng)能明顯萎縮，2024年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.6%。

       可以看出，房地產(chǎn)仍處于殘酷的調(diào)整周期。

       但積極的火苗也已經(jīng)開始顯露。去年1-6月，新建商品房銷售面積同比下降19%，但環(huán)比1-5月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售額同比下降25%，收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)。

       這是單月量價(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比上升的情況，且收窄幅度明顯。

       去年5月份，觀測的70個(gè)大中城市中，只有兩個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，二手房價(jià)格則全部下跌；一個(gè)月后，房價(jià)出現(xiàn)回暖跡象，4個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，4個(gè)城市二手房價(jià)格上漲。

       5-6月之間，正是“517”新政出臺的節(jié)點(diǎn)，可見政策對樓市運(yùn)行的托底作用。此后，隨著諸多政策密集發(fā)布，房地產(chǎn)銷售面積和金額增速環(huán)比已經(jīng)7個(gè)月上升。

       來到2025年，各地積極發(fā)揮政策騰挪空間，山東聊城優(yōu)化調(diào)整公積金繳存使用政策，貴陽實(shí)施公積金“商轉(zhuǎn)公”貸款貼息，天津上線公積金貸款購房手續(xù)一站辦理系統(tǒng)。

       “持續(xù)用力”效果明顯。房管局、開源證券數(shù)據(jù)顯示，年初至3月9日的前十周，68城成交面積達(dá)2121萬平米，累計(jì)同比增加2%，其中一、二線累計(jì)增速更是達(dá)到27%和7%；監(jiān)測的20城二手房年初至今累計(jì)成交面積1697萬平米，同比增速達(dá)到22%。

       尤其是，北上廣深四大核心城市二手房交易火爆。2月份，上海二手房網(wǎng)簽量同比大增120%，創(chuàng)下了近三年同期最高紀(jì)錄；深圳市二手房簽約量同比增長102.5%，北京網(wǎng)簽量同比大增87.6%，廣州增長29.04%，一線城市出現(xiàn)了久違的熱鬧。

       交易量是市場景氣度的晴雨表，相比2024年的萎靡，2025年，房地產(chǎn)市場回升有望。

       新格局

       每一次危機(jī)，都會(huì)重新攪動(dòng)地產(chǎn)江湖的座次。

       地產(chǎn)市場化改革三十多年來，豪杰輩出，群雄逐鹿，誕生了招保萬金、萬通六君子、華南五虎、恒碧萬融等如雷貫耳的名字。

       2006年，胡潤富豪榜前十大富豪中，有6位來自地產(chǎn)界。2007和2017年，中國首富被碧桂園和恒大實(shí)控人楊惠妍、許家印摘得。那二十多年，堪稱地產(chǎn)黃金年代。

       風(fēng)云激蕩，幾度沉浮，如今就連行業(yè)標(biāo)桿萬科都因暴虧450億元，而遭遇一場前所未有的管理層大換血。萬通六君子早已分崩離析，曾經(jīng)的華南五虎僅剩合生創(chuàng)展尚留一絲虎威。

       觀察歷年地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單，到今年1-2月，行業(yè)格局重新洗牌。憑借央企融資成本優(yōu)勢、穩(wěn)健合規(guī)經(jīng)營，保利、中海、華潤占據(jù)前三名，萬科滑落到第四位，招商蛇口依舊穩(wěn)健，建發(fā)、華發(fā)、越秀等地方國資房企勢頭不俗，加入中交集團(tuán)的綠城和杭州翹楚濱江則是各具特色。

       經(jīng)歷30多年的周期洗禮，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)起云涌，但也為中國商業(yè)留下寶貴的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

       盡管目前政策“大禮包”不斷，但違規(guī)經(jīng)營者早已信用崩塌，被踢出牌桌，再無參與競爭的機(jī)會(huì)。

       而對于仍留在牌桌的玩家來說，也并非完全無虞。其中濱江和龍湖值得業(yè)內(nèi)更多借鑒。在2024年，濱江雖未能獨(dú)善其身，但依然實(shí)現(xiàn)了1116億元的銷售額，排名提升三位，位居民營房企（萬科、綠城除外）第一。

       不同于其他房企全國擴(kuò)張，四面出擊的策略，濱江固守杭州。杭州地區(qū)貢獻(xiàn)超七成收入，做深做精余杭，讓濱江在當(dāng)?shù)仉y尋敵手。與此同時(shí)，公司新拓7個(gè)代建項(xiàng)目，在建代建項(xiàng)目15個(gè)，暖屋新增交付6個(gè)，在營14個(gè)項(xiàng)目。

       寒冬期，濱江規(guī)模利潤不可避免出現(xiàn)下滑，但主動(dòng)降負(fù)債和融資成本，減少在不確定的城市拿地，主動(dòng)臥倒伏地的濱江已經(jīng)做好了隨時(shí)站起來的準(zhǔn)備。

       這也難怪其董事長戚金興表示：“外面環(huán)境是冷的，但濱江這里還是溫暖的。”

       龍湖的轉(zhuǎn)型也是一個(gè)值得參考的模板。龍湖提出“兩個(gè)轉(zhuǎn)換”——用長線的經(jīng)營性現(xiàn)金流取代過往的高杠桿，用經(jīng)營性收入的增長構(gòu)建新的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

       在這種經(jīng)營理念的指引下，龍湖的商管和物業(yè)業(yè)務(wù)頗為亮眼，去年兩大板塊合計(jì)獲得經(jīng)營性收入267.1億元，創(chuàng)下歷史新高。

       一波波力度空前的增量政策，不斷沖刷對房地產(chǎn)的悲觀預(yù)期，但能否接住這波政策紅利，考驗(yàn)著企業(yè)微觀層面的戰(zhàn)術(shù)素養(yǎng)。

       自2020年8月，“三道紅線”發(fā)布后，房地產(chǎn)痼疾隨著諸多巨型房企倒臺而逐步削除。

       可以肯定的是，居住需求是永恒的。隨著對房屋的需求從“有沒有”轉(zhuǎn)變?yōu)椤昂貌缓谩保谡吡妓幍闹С窒拢康禺a(chǎn)行業(yè)的再度復(fù)蘇只是時(shí)間問題和模式問題，中國市場注定也會(huì)誕生百年房企。